2021-09-14
不動産管理
不動産投資ファンドとは？仕組みと利用者のメリット・デメリットについて解説
space palette labo編集部
不動産投資に挑戦しようかと色々調べていると「不動産投資ファンド」といった言葉を耳にすることがよくあります。不動産投資ファンドは実物不動産投資に比べて少額で始められるなど、実物不動産投資にはないメリットがあります。
今回の記事では不動産投資ファンドの仕組みと利用するメリット・デメリットについて解説いたします。
【目次】
不動産投資ファンドの「ファンド」とは
不動産投資ファンドの「ファンド」とは、そもそもどういう意味なのでしょうか。「ファンド」とは、投資家から集めたお金をプロが管理・運用し、そこから得られた利益を出資割合に応じて投資家に還元する仕組みのことです。また、ファンドは不動産に限らず、債券や株式などさまざまなものを投資対象としています。
不動産投資ファンドとは、主な投資対象が不動産であるファンドのことで、多くの投資家からお金を集めることで投資のための大きな元手を作れるのが特徴です。
また、複数の投資家からお金を集めるので、マンションをはじめとした住宅だけでなく個人では購入が難しい高額な不動産も投資対象となります。具体的には、オフィスビルや商業施設、ホテルなどが挙げられます。日本国内に限らず海外の不動産を投資対象としているものや、国内外の債券や株式を組み込んでいるファンドも存在します。
不動産投資ファンドの種類
不動産投資ファンドには大きく分けて、以下の2種類が挙げられます。
- 不動産投資信託（REIT）
- 不動産特定共同事業
それぞれについて、見ていきましょう。
「[1] 不動産投資信託（REIT）」とは「投資信託および投資法人に関する法律」に基づいて運用される投資商品のことを指します。具体的には投資法人が投資家から資金を集めて投資を行い、利益を配当金として還元します。ある程度まとまった資金が必要となる不動産投資に比べ、少額からの投資が可能であり、株式よりも利回りが高い傾向にあるのが特徴です。
また、REITには「公募REIT」と「私募REIT」といった2つの形態が存在します。公募REITが銀行や証券会社を通じて、誰でも取引可能であるのに対し、私募REITは機関投資家など一部の投資家に限定されているのが特徴です。
不動産特定共同事業とは、「不動産特定共同事業法」に基づいて運用される投資商品です。REITと同じような仕組みで収益を得ますが、こちらは投資する物件や期間が定められていると点で違いがあります。そのため、投資開始時点でリターン目安を予想しやすく、中長期的な投資計画に向いているでしょう。
不動産投資特定事業は契約の種類によって、以下の3つの形態に大別されます。
【不動産特定共同事業の種類】
- 任意組合型
- 匿名組合型
- 賃貸借型
「任意組合型」とは、投資家と不動産特定共同事業者との間で締結する任意組合契約に基づいて、運用されるファンドのことです。各投資家が任意組合契約を締結し、不動産の共有持分を取得し金銭の出資を行います。そのうえで、不動産特定共同事業者が不動産の管理・運用を行い、そこで得られた利益を各投資家の出資持分に従った分配します。
任意組合型では投資家と不動産特定共同事業者で構成される組合員が不動産を共有するため、不動産取得税など登記にかかる費用の支払いが多くなります。そのため、一般的に投資金額が高額になるケースが多く見受けられます。
「匿名組合型」とは、投資家と不動産特定共同事業者との間で締結する匿名組合契約に基づいて、運用されるファンドのことです。各投資家は匿名組合に対して現金で出資をします。そして、不動産特定共同事業者はその出資金をもとに不動産の取得・運用をし、得られた利益を出資持分に応じて投資家に分配します。
匿名組合型では投資家は現金のみを出資することから、不動産の所有者は不動産特定共同事業者となることが特徴です。（投資家は不動産の直接の所有者とならない）
「賃貸借型」とは、投資家が共同で不動産を購入し、その物件を不動産特定共同事業者に貸し出します。不動産特定共同事業者は貸し出された不動産の管理・運用を行い、そこで得られた賃貸収入を投資家に分配します。
賃貸借型では投資家が実際に不動産を購入することから、現物不動産投資に近い形態といえるでしょう。また、任意組合型と同様に投資金額が比較的割高になりやすいのも特徴です。
ここで紹介した3つの形態にはそれぞれメリット・デメリットがありますが、いずれも分配金の保障がされていないことに注意が必要です。
また、任意組合型と匿名組合型では出資の元本の対する保証もありません。そのため、投資をする前は不動産特定共同事業者からしっかりと説明を受けることはもちろん、受け身にならずに自分でも気になることがあれば調べるようにしましょう。
不動産投資ファンドに限った話ではありませんが、投資にはリスクがつきものです。リスクについてもきちんと理解し、納得したうえで自身の投資ニーズに見合っているかどうか判断することが大切です。
不動産投資ファンドを利用するメリットとデメリット
ここでは、不動産投資ファンドを利用するメリットについてご紹介します。
【不動産投資ファンドを利用するメリット・デメリット】
- 少額から始められる
- 分散投資ができる
- 手間が少ない
- 分配金が相対的に少ない
不動産投資ファンドが小口化することにより、投資家は少額から投資できます。現物不動産投資では初期費用としてある程度まとまったお金が必要となりますが、不動産投資ファンドでは種類により数万円から投資可能です。そのため、これまで初期費用を理由に不動産投資を見送っていた人からすると、チャレンジしやすい投資だといえるでしょう。
不動産投資ファンドは複数物件を対象に投資をしているものが多く、結果として分散投資ができます。現物不動産投資の場合、周辺環境の変化による家賃下落リスクがあるだけでなく、災害発生時においても大きな損失が生じる可能性を否定できません。しかし、不動産投資ファンドであれば複数の不動産を間接的に運用していることになるため、リスク分配に繋がります。
不動産投資ファンドは自分で運用するのではなく、プロが管理・運用を行います。そのため、FXや株式投資のように自身で常に相場等を確認する必要がなく、基本的には投資後の負担がほとんど生じません。
不動産投資ファンドを利用するデメリットとしては、思っているほどの収益が得られないことが挙げられます。というのも、現物不動産投資などと異なり、不動産投資ファンドでは大勢の投資家が出資を行っているため、一人当たりが受け取れる分配金が少なくなりがちです。また、ファンドの運営をプロに任せられる一方で、運営にかかるコストは投資家自身が負担しなければなりません。
中にはコストが割高な不動産投資ファンドも存在するため、前もって類似するファンドと比較したりといった綿密な調査が必要になります。運営コストに限らず、それぞれのファンドが持つ特徴や運用方針（＝スキーム）を理解し、自身の投資ニーズに見合った内容となっているか判断することが大切です。
不動産投資ファンドも投資であることから、当然そこにはいくらかのリスクがあります。リスク許容度についてもあらかじめ自身の中で線引きをしておくとよいでしょう。
まとめ
今回の記事で、不動産投資ファンドの仕組みやメリット、デメリットについてお伝えしました。不動産投資ファンドには現物不動産投資に比べて少額で始められるだけでなく、分散効果も期待できるなど多くのメリットがあります。しかしながら、その一方で思っていたほどの収益が受け取れない可能性や、運営に際して一定のコストがかかるなど留意しなければならない点があるのも事実。
不動産投資ファンドを購入する際は、各ファンドの特性を理解し、自身の投資スタイルに見合ったものを購入するように心がけましょう。
この記事が少しでも不動産事業の従事者様の役に立っていたら幸いです。
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文：織瀬 ゆり
編集：簡 孝充
