不動産投資の始め方を解説-誰にでもわかりやすい基本-

今回の記事ではこれから不動産投資を始めようと思っている人向けに、不動産投資の始め方を簡単に解説いたします。

不動産投資を始める前に重要な知識

不動産投資に限らず、物事を始める際には情報収集が重要です。なんの知識もない状態で不動産投資に挑戦してしまうと、提示された不動産の価格が適切であるのか判断できないこともあるはずです。また、年収や自己資金を考慮せずに多額の融資を受け、返済困難な状況に陥ってしまうケースも決して少なくはないはずです。そうしたことを避けるためにも、まずは不動産投資に必要な知識を学ぶことが大切です。

具体的には不動産投資関連の書籍を数冊読んでみるほか、最近ではyoutubeなどの動画サイトでプロによる解説動画も数多く投稿されています。

不動産投資のセミナーに参加するのも一つの手ですが、まずは自ら気になった書籍を読むことから始め、投資に対するリテラシーを高めていくことが重要です。

不動産投資の始め方5つのステップ

ここでは、不動産投資の始め方を5つのステップに分けてお伝えします。

1.投資エリアを選定し、物件を決定

前提として、不動産投資ではどの建物を購入するかより、どんな土地（立地）に建物が建っているのかが重視されます。たとえ新築で設備が整った物件であったとしても、需要がないエリアに位置していては借り手がつかず、家賃収入が見込めません。そのため、不動産投資を始める場合はまずエリア選定を慎重に行うことが大切です。なお、エリアを決める際は今現在だけでなく、この先数十年先にも目を向けるようにしましょう。

将来にわたってその土地の需要があるのかどうか見極めるとともに、災害時にも影響を受けにくい地盤であるか確認しておくことをおすすめします。また、近年は新型コロナウイルスによってリモートワークが浸透しつつあり、これまでのように職住近接が物件選びにあたって最優先事項ではなくなったケースも多く見受けられます。

需要のあるエリアが今後も変化していく可能性が十分に考えられるため、常にさまざまな情報に対してアンテナを張るように心がけましょう。

2.収支のシミュレーション

希望するエリアでよい物件が見つかったら、そこで収支が見込めるのかシミュレーションを作成します。収支シミュレーションは不動産会社でも作成してくれますが、一度自身でもエクセルなどで算定しておくとよいでしょう。年間の想定賃料収益/物件の購入価格を元に想定利回り程度は予め試算しておくことをお勧めします。

3.不動産投資ローンの借入交渉

購入する物件が決まり、収支シミュレーションを終えたら、不動産投資ローンの借り入れ交渉へと移ります。

不動産投資は多額の資金が必要だと思う方も多いかもしれませんが、実際はローンを利用する人が多く、全額を自己資金で賄うケースは限られているようです。金融機関とどういったローン契約を締結するかによって毎月のローン返済額が変わるとともに、手取り収入にも影響します。

そのため、自身がいくらまでローンを組めるのか前もって確認しておくようにしましょう。

4.売主と交渉及び契約手続き

収支の見通しがついたところで、売主と不動産の売買交渉を進めましょう。あまりに強固な値引き姿勢はご法度ですが、良識の範囲内での値引き交渉であればチャレンジしてみてもよいかもしれません。また、契約手続きがまとまったら売買契約の締結へと移ります。この際、不動産投資ローンの融資が下りなかった場合に備えて「ローン特約」をいう項目を盛り込んでおくのが一般的です。

ローン特約をないままに契約を締結してしまうと、万が一ローンが下りなかった場合でも買主は物件を購入しなければなりません。その他にも、「瑕疵担保責任」をはじめ重要な項目がいくつかあるので、疑問点はその場で解消しつつ慎重に契約手続きを締結するようにしましょう。

5.引き渡しを受け、登記手続き

物件の引き渡しが無事に完了した後は、速やかに登記（中古の場合は変更）手続きを済ませましょう。登記手続きは司法書士に依頼することがほとんどですが、手続きにあたって必要な書類がいくつかあるため前もって確認しておくとスムーズに事が進みます。

まとめ-物件購入後の管理会社選びの重要性-

ここまで、投資にあたっての不動産を取得するまでの流れについてお伝えしましたが、取得後の管理会社（PM会社）選びも非常に重要です。本業として不動産投資をする場合には自身で物件を管理できますが、そうでない場合には管理会社に不動産の管理を任せるケースが一般的です。

管理会社に任せることによって賃料の回収や、入退去にかかる手続き、敷地内の清掃など大半の業務にかかる手間を省くことができます。しかし、その一方で所定の委託手数料が生じることから、信頼のおける管理会社を選ぶことが大切です。

実質的な収益（賃料収益）は管理会社のレベルにより大きく異なることもあります。特に人口が減少しているエリアでは従来型の方法のみで満室経営ができる物件は限られるです。エリアの特性に合わせて柔軟に空室活用の方法を考えていかなければいけません。

管理会社を選定する際は複数社を比較検討したうえで、委託先を十分に検討する必要があります。

この記事が、不動産投資をお考えの方のお役に立てれば何よりです。

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文：織瀬 ゆり

編集：簡　孝充