不動産投資における空室対策?収益性を高めるために出来る事?

今回の記事では、不動産投資における空室対策の方法をまとめてみました。

募集手段を広げる

空室対策においては、入居希望者にその部屋を借りたいと思ってもらえるような工夫を講じることはもちろん、複数の選択肢がある中から最終的に選ばれなければ意味がありません。入居希望者が物件を探す際に取る行動として、主に次の3つが挙げられます。

1.不動産会社（賃貸仲介店舗）に足を運ぶ

2.インターネットで情報を集める

3.知り合いから紹介してもらう

入居希望者の多くは上記「1.」もしくは「2.」の方法で部屋を探す傾向にあります。また、利用者の意思決定プロセスにおいてインターネットの重要性がますます高くなってきています。いずれの場合でもより多くの店舗（掲載サイト）で自分の（自社の）物件が紹介されるようにしておくことが大切です。

特に賃貸仲介店舗は駅前を歩けばわかるように、現在供給過多になっており、限られた仲介店舗だけを利用していては入居者が見つからない可能性が高いものです。そのため、できるだけ多くの仲介会社を利用するように心がけることに加え、物件が所在するエリアでどこの仲介店舗が強いのかをあらかじめリサーチしておくことをおすすめします。

なお、依頼する仲介店舗にもきちんと足を運んだうえでスタッフの対応や清潔感があるかなど、入居希望者が利用したいと思える店舗かどうかを見極めるようにしましょう。

設備やインフラに付加価値をつける

空室が長引いている原因が、競合物件と差別化を測れていないことにあった場合、入居希望者に人気のある設備を整えるのも空室対策に有効です。

リモートワークの高まりによって、ここ最近ではインターネット通信料機器を無料で提供したり、宅配ボックスや防犯カメラが設置されている物件が当たり前になってきました。特にスマートフォンやタブレット、PCなどを常日頃から利用している昨今において、快適なネット環境を整えておくことはマストであるといっても過言ではありません。

インターネット接続機器のイメージ（写真：photoAC)

また、女性をターゲットとしている場合には、防犯の観点から防犯カメラだけでなくオートロックやモニター付きインターホンなどの設備を整えておくとさらに注目されやすくなるでしょう。

特に空室状態が長く続いている物件は築年数が古いことが多いものですが、それに応じて設備やインフラも過去のままに使われていることが多いものです。そんな場合には、時代に合わせて、設備やインフラのみをアップデートすることは、比較的少額の投資額で済む場合も多いかと思います。

内装のリフォームを施す

貸し出す物件を、利用希望者のニーズにあうようにリフォームをするのも空室対策に繋がります。リフォームと一言でいってもその内容は幅広く、クロスやフローリングの張替えのほか、水回り・キッチンの仕様変更などさまざまな方法が挙げられるでしょう。せっかく費用をかけて施したリフォームが徒労に終わらぬよう、事前にそのエリアの利用希望者がどういった部屋を求めているのかリサーチしておくことをおすすめします。

また、自分の所持している物件の貸し出し価格と同等の物件を調べ、その物件のグレードや賃料が自分の物件と見合っているかどうか確認することも大切です。賃料が同じ価格帯であるにも関わらず、内装や設備が劣っているようであれば、そこには改善の余地があるといえるでしょう。

きめ細やかな管理体制を設ける

部屋は貸し出して終わりではなく、入居者が見つかった後もしっかりとフォロー体制を敷いておく必要があります。たとえば、共用部が汚れていたりした場合に適切な対応をすることはもちろん、管理会社との連携も大切です。というのも、室内設備の故障や水回りのトラブル（トイレが流れない、水漏れした等）が発生した際、管理会社の対応が遅ければそれだけ被害がひどくなることはもちろん、利用満足度が大幅に低下してしまいます。

そのため、管理会社選びも非常に重要であり、現在の管理会社の対応に不満がある場合には別の管理会社への切り替えを検討するのも一つの手です。

空室対策の前に原因を特定することも大切

どんなに空室対策を施していても、空室が生じてしまうこともあるでしょう。そのとき、空室ができてしまったとネガティブに考えるのではなく、「なぜ空室が生じたのか」を今一度考えることが大切です。特に、空室期間がそれなりに長引いている場合、背景には必ず何かしらの原因があります。

原因を特定しないまま、やみくもに家賃を下げたり、本当に有効かどうかわからないリフォームを施したりするようなことは結果として物件の収益性を下げてしまうことに繋がるためおすすめできません。競合物件と比較して相違点を洗い出すほか、成約事例を集約したうえで自分の物件はどうなのか客観視することが大切です。

まとめ

今回の記事では、不動産投資における空室対策をご紹介しました。先にも述べましたが、やみくもに空室対策を講じるのではなく、空室を招いてしまっている原因をしっかりと特定したうえで物件にあわせた空室対策をしていくことが大切です。また、空室対策を講じたあとも管理会社と提携してフォローすることはもちろん、自ら足を運んで不具合が生じていないかどうか確認するようにしましょう。

この記事が少しでも参考になっていたら、幸いです。

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文：織瀬 ゆり

編集：簡　孝充